DEFINITION DU PROJET DE CONSTRUCTION ET CHOIX DU TERRAIN
ÉLABORATION DES PLANS ET FORMALITÉS LIÉES A LA CONSTRUCTION
Rendue obligatoire depuis la loi Élan du 23 novembre 2018 pour la construction d’une maison individuelle, l’étude de sol (ou étude géotechnique) vise à analyser la nature du sol afin de savoir quel type de fondations réaliser pour assurer une stabilité optimale de la future maison.
Cette étude de sol est exigée par un grand nombre d’assureurs lors de la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Elle doit être réalisée avant la vente par le vendeur du terrain. Celui-ci devra d’ailleurs l’annexer au compromis de vente si le terrain se trouve dans une zone concernée par les mouvements de terrain différentiels liés à la sécheresse et la réhydratation des sols.
La réalisation des plans est une étape-clé de la construction, puisqu’elle va vous permettre d’imaginer votre maison et de vous projeter dans votre futur chez-vous. Ces plans sont d’une importance capitale, car ils vont déterminer la façon dont sera construite la maison, en tenant compte des spécificités du terrain et des contraintes légales, et ses aménagements intérieurs.
En fonction du professionnel choisi pour construire votre maison, deux types de plans pourront vous être proposés :
• plans personnalisés : si vous faites appel à un Maître d’œuvre, vous pourrez concevoir une maison sur-mesure, en accord avec vos goûts et vos besoins.
• plans sur catalogue : dans le cas où vous passez par un constructeur, celui-ci vous présentera un choix de modèles de maisons de différents styles. En fonction du constructeur choisi, vous bénéficierez d’une marge moins importante de personnalisation des plans pré-établis !
Avant de choisir le plan le plus adapté à vos besoins et envies ou de concevoir votre plan sur-mesure, posez-vous les bonnes questions :
• Comment la maison doit-elle être orientée pour maximiser son efficacité énergétique ? On fera notamment en sorte d’exposer au sud ou sud-ouest les pièces à vivre telles que le salon ou la cuisine, pour qu’elles bénéficient d’une bonne luminosité. A l’inverse, on orientera les chambres vers l’est, le sud-est, voire le nord, pour davantage de fraîcheur. Les pièces annexes telles que le garage, le hall d’entrée, les salles d’eau… pourront également être situées au nord.
• Comment envisagez-vous d’agencer les pièces de votre maison ? Idéalement, organisez les pièces en fonction de vos habitudes quotidiennes. Essayez de regrouper certaines pièces par “espaces de vie”. L’espace “jour”, pour l’entrée, le salon et la cuisine, l’espace “adultes” pour la chambre parents, sa salle de bain et WC dédiés, et l’espace “enfants”, pour les chambres d’enfants, leur salle de bain, WC et éventuellement une salle de jeux. Pensez à éviter d’implanter les chambres d’enfants au-dessus de la cuisine ou du salon, pour éviter que le bruit ne les gêne pendant leur sommeil.
• Quels vis-à-vis souhaitez-vous avoir ? Imaginez la vue que vous préféreriez avoir depuis votre chambre, votre salon, votre cuisine…
• Pensez-vous, à l’avenir, agrandir votre famille ou travailler depuis votre domicile ? Anticipez le nombre de pièces supplémentaires dont vous pourriez avoir besoin.
• Invitez-vous régulièrement des amis à manger ou à dormir ? Vous devrez peut-être imaginer un salon plus grand et envisager l’ajout d’une chambre d’amis.
• Préférez-vous une cuisine ouverte ou fermée ?
• Possédez-vous un ou plusieurs véhicules ?
• Êtes-vous féru de bricolage, de jardinage, ou de sport ?
• Votre maison abritera-t-elle une personne handicapée ou à mobilité réduite, ou des enfants en bas âge ?
Un terrain à bâtir doit disposer d’une voie d’accès qui le relie à la voirie commune. Cet accès doit d’ailleurs être suffisamment large et haut pour permettre le passage des camions susceptibles d’intervenir sur le chantier de la construction. En fonction de l’emplacement de votre terrain, certains travaux devront être entrepris pour le rendre accessible :
• si votre terrain se situe en lotissement, celui-ci dispose par défaut d’une voie d’accès créée par le lotisseur.
• si votre terrain est isolé en secteur diffus, il sera nécessaire de créer une voie d’accès privée pour pouvoir atteindre votre future maison. Rapprochez-vous de votre mairie pour connaître la réglementation applicable. Dans le cas spécifique d’un terrain enclavé, c’est-à-dire dépourvu d’un accès praticable, il sera nécessaire d’obtenir auprès de votre voisin un droit de passage car vous devrez passer par sa parcelle pour rejoindre la voie publique (article 682 du Code Civil).
Dès lors que votre terrain est accessible, il est possible de le viabiliser. La viabilisation consiste à raccorder le terrain aux différents réseaux : eau potable, électricité, gaz, assainissement, ou encore télécoms / internet.
Votre Maître d’œuvre s’occupera de toute ces démarches administratives et réglementées.
CONSTRUCTION DE LA MAISON
Le gros œuvre est l’ensemble des travaux qui contribuent à la solidité et la stabilité de l’édifice. Il comprend les opérations suivantes :
• Piquetage : réalisée le plus souvent par un géomètre, cette opération vise à délimiter l’emplacement de la future construction et des canalisations à l’aide de piquets numérotés. Cette étape est indispensable pour pouvoir réaliser les plans de la maison à construire et cibler précisément la zone à décaisser.
• Terrassement : il s’agit ici de préparer le terrain où se tiendra la future maison en déplaçant d’importantes quantités de matière (terre, roches…) issues du sol. Lors de cette étape, le terrain sera creusé pour accueillir les futures fondations et canalisations, et la terre prélevée sera soit utilisée pour combler certaines cavités du terrain, soit évacuée du chantier.
• Fondations : conçues à l’aide de béton coulé dans des tranchées ou un coffrage, les fondations constituent la base de la maison. Elles garantissent la stabilité et la solidité de la construction. Leur profondeur dépendra notamment de la nature du sol, du type de construction envisagé, et du poids à supporter. Il est conseillé de réaliser une étude de sol pour définir le type de fondations le plus approprié.
• Assainissement : l’assainissement est le système permettant l’évacuation des eaux usées. En fonction de la zone géographique où votre terrain se situe, vous devrez soit vous raccorder au réseau d’assainissement collectif (tout-à-l’égout), soit installer un système d’assainissement autonome (ou non collectif), grâce à la création d’une fosse septique.
• Soubassement : réalisée par des maçons, cette opération consiste à poser directement sur les fondations la partie inférieure des murs de la construction. Le soubassement permet à la fois de soutenir la structure globale et de protéger la maison des remontées d’humidité. En fonction du relief du terrain et de votre budget, plusieurs types de soubassements pourront vous être proposés (hérisson, vide sanitaire ou sous-sol).
• Dallage : la dalle se présente généralement sous la forme d’une plaque de béton armé, qui est soit coulée directement sur le plancher du rez-de-chaussée préalablement recouvert d’un isolant thermique (dallage sur terre-plein), soit sur le niveau le plus bas (dallage sur vide sanitaire). Dans ce dernier cas, l’isolant thermique sera posé sous le plancher du rez-de-chaussée.
• Élévation des murs : le socle de la construction étant achevé, place à l’étape de la construction des murs porteurs, qui constitueront l’ossature de la maison. En fonction du budget, du type de construction souhaité, et des performances thermiques et acoustiques recherchées, on choisira le plus souvent l’un des matériaux suivants pour réaliser les murs : brique, parpaing, béton cellulaire, ou bois. On trouve également des murs porteurs réalisés en terre crue ou en paille.
• Charpente et couverture (mise hors d’eau) : constituée de pièces de bois et de métal, la charpente permet de soutenir la couverture et contribue au maintien de la stabilité de la construction. La couverture, quant à elle, vise à assurer une parfaite étanchéité de votre toit. Différents matériaux peuvent être utilisés pour couvrir un toit : tuiles, ardoises, zinc… Le choix de la couverture devra se faire en accord avec les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune.
• Menuiseries extérieures (mise hors d’air) : il s’agit ici de poser les fenêtres et les portes qui donnent sur l’extérieur de la maison, mais aussi les volets. Les menuiseries extérieures jouent un rôle important car elles contribuent à l’isolation de votre intérieur et permettent d’apporter la luminosité nécessaire dans vos pièces de vie.
Le second œuvre a pour objectif de rendre habitable la maison en apportant aux occupants un confort de vie optimal. On distingue différents travaux de second œuvre :
• Isolation et cloisonnement : l’isolation est une étape à ne pas négliger lors de la construction d’une maison. En effet, il est beaucoup plus onéreux d’isoler une maison dans le cadre d’une rénovation plutôt que de la réaliser lors d’une construction. L’isolation peut être effectuée par l’extérieur (la plus efficace, mais également la plus onéreuse), par l’intérieur, ou être directement intégrée au matériau de construction. On associe généralement la phase de l’isolation à celle de l’agencement des pièces. En effet, ce sont généralement les mêmes corps de métiers qui s’occupent de l’isolation et de la pose des cloisons intérieures (les plâtriers-plaquistes). On profitera du montage des cloisons pour y intégrer les gaines électriques.
• Plomberie : la plomberie va consister à installer le réseau de tuyauterie et d’évacuation afin d’approvisionner en eau les pièces concernées : cuisine, salle de bain, buanderie… Ensuite, il s’agira d’installer les équipements sanitaires et la robinetterie : évier, toilettes, lavabo, douche, ou baignoire. Pensez aux arrivées d’eau qui pourraient s’avérer pratiques : dans le garage, sur un mur extérieur de la maison (pour l’arrosage du jardin), au sous-sol, au grenier (au cas où vous l’aménageriez dans le futur)… Le plombier se chargera également d’installer le chauffe-eau.
• Électricité : l’installation de l’électricité peut être réalisée au même moment que la plomberie. Il s’agit ici de passer les câbles électriques dans les gaines, mettre en place le compteur et le tableau électrique. On pourra ensuite installer les prises (y compris une prise sur la terrasse, pour vos soirées d’été ou certains outils de jardinage), les interrupteurs et les sorties pour l’éclairage (pour les futurs spots, plafonniers, appliques murales…). Pour éviter les surprises (prise cachée derrière un meuble, par exemple), positionnez les prises en fonction des meubles et des appareils électriques qui équiperont les pièces. Pensez également à l’installation de câbles liés aux équipements électriques tels que les volets roulants, le portail électrique, ou encore le système d’alarme.
• Chauffage et climatisation : c’est lors de cette étape que l’on va installer le dispositif de chauffage et les radiateurs. Pensez à mettre en place un système efficace et économe en énergie, tel qu’une chaudière à très haute performance énergétique (THPE) au gaz ou une pompe à chaleur. Si vous souhaitez disposer d’un système de climatisation, sachez qu’il fonctionnera plus efficacement s’il est installé lors de la construction de la maison plutôt qu’après.
• Ventilation : pour assurer un bon renouvellement de l’air ambiant et éviter la condensation, une maison se doit de disposer d’une ventilation performante. Pour assurer cette ventilation, il existe différents systèmes de VMC (ventilation mécanique contrôlée) : la VMC auto-réglable, la VMC hygroréglable, et la VMC double flux. Associée à une bonne isolation, la VMC double flux est la solution la plus efficace car son fonctionnement limite les pertes de chaleur, ce qui permet de réduire votre facture de chauffage.
RÉCEPTION DE LA MAISON
Le moment tant attendu est enfin arrivé : l’étape de la réception de votre maison ! En présence du Maître d’œuvre vous allez vérifier que les travaux ont bien été achevés en conformité avec le contrat de construction et les plans. Il faudra alors réaliser une visite complète de la maison, en vérifiant notamment :
• la plomberie : ouvrez l’ensemble des robinets du logement et tirez la chasse d’eau, en vous assurant que le débit d’eau est convenable et que vous obtenez bien de l’eau chaude ou de l’eau froide. Vérifiez qu’aucune fuite ne se produit au niveau des robinets, siphons, raccords…
• l’électricité : testez un appareil électrique à chaque prise du logement et essayez de faire fonctionner tous les interrupteurs en même temps.
• Assurez-vous que les prises et interrupteurs prévus sur les plans sont bien présents.
• le système de chauffage et la ventilation : faites fonctionner le chauffage (et assurez-vous que les radiateurs chauffent suffisamment) et la VMC.
• la surface des pièces : vérifiez que les surfaces prévues au départ sont bien respectées (y compris celle du garage).
• les sols, murs et plafonds : contrôlez l’état général des revêtements (fissures, tâches, chocs, irrégularités…) intérieurs et extérieurs.
• les portes et fenêtres : testez l’ouverture et la fermeture de l’ensemble des portes et fenêtres, vérifiez les éventuels défauts d’étanchéité, et essayez les serrures. Testez l’ouverture et la fermeture des volets roulants et les poignées de portes.
• les équipements divers : vérifiez l’état et la qualité de pose de la baignoire, de la douche, du lavabo…
• le vide-sanitaire, la cave et les combles : inspectez les soigneusement (y compris l’isolation, pour les combles) en vous assurant qu’ils ne comportent aucun trou susceptible de laisser passer certains nuisibles (rats, oiseaux…).
• la toiture et la zinguerie : assurez-vous du bon état de la toiture en prenant suffisamment de recul et de l’étanchéité des gouttières.
Une fois la visite de réception effectuée, 3 possibilités s’offrent à vous :
• Si aucun défaut n’est constaté, vous (et l’entrepreneur en charge de la construction) pouvez alors signer le procès-verbal de réception sans réserves.
• Si vous constatez des malfaçons, mais que le logement est habitable en l’état, vous pouvez accepter la réception en mentionnant des réserves au sein du procès-verbal. Vous devrez alors, en accord avec l’entrepreneur, fixer le délai sous lequel les défauts devront être réparés.
• Si vous constatez que les travaux sont inachevés ou non-conformes aux plans initiaux, vous pouvez décider de refuser la réception du chantier. Vous conviendrez alors avec l’entrepreneur d’une nouvelle date de réception.
La date de signature du PV de réception constitue le point de départ des différentes garanties légales (parfait achèvement, bon fonctionnement, et décennale).
